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專家:樓市“去庫存”將貫穿2016年

加入收藏 時間:2015-11-18 08:27:38 點擊: 評論:0發表評論
         日前召開的中央財經領導小組第十一次會議提出,化解房地產庫存,促進房地產業持續發展。緣何這次提及“化解房地產庫存”,并將其與房地產業能否持續發展掛鉤?如何評估樓市當前的庫存及其對樓市和經濟的影響?

  微觀上,庫存是一個企業管理的概念,是指企業為銷售而準備的原材料、中間品以及產成品,即所謂“庫存管理”。按生產流程,庫存分為原材料、中間品(半成品)和產成品三個類別的庫存;宏觀層上,企業庫存行為是判斷行業或宏觀經濟周期的指標,即所謂“庫存周期”。如經濟復蘇、需求改善,但生產還沒有完全恢復,就帶來庫存的被動消耗,稱為產出上行、庫存下降的“被動去庫存”階段;經濟由復蘇轉為繁榮,稱為產出上升、庫存上升的“主動補庫存”階段。

  因此,樓市“去庫存”,應該是行業“庫存周期”的概念。并且,由于樓市庫存去化到何種程度,關聯到上游原材料和制造業(水泥、鋼鐵、建材等)、關聯到下游消費品行業(家具建材、家電家紡、裝飾裝潢等)的庫存行為,進而影響到經濟擴張或收縮的動能,因而備受各界關注。

  樓市“去庫存”首次提出,是在2014年7月11日住建部城鄉建設工作會議上,新任部長陳政高就完善房地產政策提出了三點落實意見,排在首位的就是“千方百計去庫存”。從那時起,“去庫存”就取代“調房價”,成為樓市的新主題??梢哉f,近一年多來,為了“去庫存”,采取了很多措施,比如退出包括限購在內的行政干預、降低稅費、提高杠桿,再比如打通商品房和保障房通道、公積金異地流轉、停止土地供應、發展新房租賃等。

  事實上,今年以來樓市“去庫存”效果是不錯的。全國樓市銷售面積增幅從1-2月份下滑16.9%逆轉到1-10月份增長7.2%,預計全年銷售規模有望探到2013年13.1億平方米的歷史最高。50個重點城市樓市庫存消化周期,已從上半年的15個月回落到目前的11.4個月,一線城市庫存消化周期甚至為7-9個月。進入四季度,開發商在這些區域已經從“去庫存”全面轉向了“補庫存”,土地市場明顯回升。

  CREIS數據顯示,10月監測的37個主要城市的成交量環比上升17.73%,庫存則下降了1.8%,而三、四線城市庫存嚴重。究其原因,首先,三、四線城市人口產業集聚能力不足,樓市有效需求跟不上;其次,三、四線城市政府財力有限,“土地換配套”是區域開發的主要形式,土地房屋聯合開發的“一二級聯動”模式很普遍,超級大盤比比皆是,很多項目要開發數年,甚至十幾年。

  因此,即便重點城市樓市持續回暖,并帶動全國樓市銷售量回升,但銷售與庫存“兩張皮”始終存在。今年以來,庫存僅在5月短暫減少,后續一直增加。10月底,全國商品房待售面積比9月底增加2122萬平方米,遠大于7-9月月均僅100萬平方米左右的增幅。另外,商品住房庫存結束連續兩個月減少態勢,10月大增1180萬平方米。庫存大幅攀升,重災區在三四線城市,而“金九銀十”推盤增加、前期政策激勵效應遞減是主要原因。

  另外,從庫存概念看,除了常說的待售庫存,即產成品庫存外,還包括在建庫存(半成品)和已批未建庫存(原材料)。前者是顯性庫存,規模不大,業內匡算的消化周期多在24個月左右;后兩者是隱性庫存,規模非常大。中信證券估計,按規劃建筑面積,目前已批未建庫存70.9億平方米、在建庫存55.3億平方米、待售庫存6.6億平方米,全國整體庫存達到132.8億平方米。若按2013年13億平方米的歷史最高銷售計算,即便未來不增加土地供應,也要10年才能消化完。

  當前,盡管資金面全面好轉,但開發商新開工和拿地積極性并不高,庫存制約是首要原因。三、四線城市開發投資、新開工和庫存分別占全國的45%、60%和70%,所以就不難理解緣何今年以來樓市“先行指標”(新開工、拿地、開發投資)始終疲軟,這也是今年以來固定資產投資增速持續回落的原因。盡管樓市庫存成本比較低,但關鍵是,若三、四線城市庫存不消化,全國樓市開發投資、上下游制造業產能過剩,進而全社會固定資產投資疲軟的格局就無法化解。

  因此,去庫存仍將貫穿2016年。在政策上,針對既有政策邊際效應減退,新一輪政策呼之欲出,如首套房貸款首付和交易稅負降低、推進公積金異地流轉、保障房(包括棚改)供給全面貨幣化、國家住房銀行、資產證券化等。另外,以加速新型城鎮化為契機,以戶籍改革和傳統產業轉移為抓手,大力夯實返鄉置業,可能成為政策重點,意在讓“需求跟著人走、人跟著就業走、就業跟著產業走”,實現外來人口在城鎮化成本較低的三、四線城市“扎根”、讓產業在三、四線城市集聚,從而實現“樓市、人口、產業”發展的順循環。
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